Jurisprudência do STJ entende ser possível a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir as unidades imobiliárias mediante financiamento.
Comprar um imóvel na planta é o plano de muitos brasileiros que querem realizar o sonho da casa própria, mas com um valor menor do que comprar um apartamento pronto. Por isso, surgiu a figura das incorporações imobiliárias.
Regida pela Lei nº 4.591/1964, a incorporação é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
O incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Contudo, quando o incorporador não concluir a edificação ou retardar injustificadamente a conclusão das obras, ele deverá indenizar os adquirentes (Art. 43, II).
Além disso, a jurisprudência entende que no caso de compra e venda realizada por incorporadora vinculada a financiamento, há incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Isso porque o incorporador pode ser considerado como fornecedor, tendo como sua atividade comercial a construção de edifícios e a incorporação de empreendimentos imobiliários.
Assim entende a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.
1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014)
A incidência do CDC determina que quando o incorporador não concluir a edificação ou retardá-la injustificadamente, é possível pedir a rescisão do contrato e a imediata restituição das parcelas já pagas pelo consumidor: Tal entendimento é, inclusive, sumulado pelo STJ:
Súmula nº 543 “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Em sendo relação consumerista, há todos os benefícios da presunção de vulnerabilidade da relação e a possibilidade de inversão do ônus da prova, no que se refere a relação processual.
Para provar a mora na entrega do imóvel cabe ao promitente comprador – ou seja o consumidor- do imóvel “na planta”, provar, via contrato particular, que a data da entrega prevista superou o prazo de 6 meses. Assim sendo, poderá haver o distrato do contrato e a restituição dos valores pagos à vista. No caso de atraso na entrega e de o locatário ter custos com aluguel em outro local, poderá também ter tais quantias ressarcidas a critério de lucros cessantes
Além disso, também poderá rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade do imóvel, requerer a devolução dos valores já pagos à incorporadora corrigidos monetariamente e atualizados e, ainda, pedir que a devolução seja feita em uma única prestação.
