Você compra um imóvel. A ansiedade, a alegria e a expectativa de logo poder pisar em solo em que você é o proprietário percorre o seu corpo. Porém, descobre que a realidade não cumprirá a expectativa.
Pelo menos não tão cedo. O vendedor atrasa para entregar o imóvel, o comprador tem que gastar dinheiro alugando outro lugar para poder se manter. A dúvida do cliente permanece: o que fazer quando há atraso na entrega do imóvel?
Primeiramente, ao procurar um advogado imobiliário, o cliente deve entregar o contrato de compra e venda, com a data estabelecida da entrega, para que o advogado possa provar o inadimplemento do vendedor.
O cliente, além de pedir o cumprimento do contrato, pode requerer a indenização por lucros cessantes, visto que o prejuízo do comprador é presumido.
Assim entendeu o Superior Tribunal de Justiça, que pacificou o entendimento de que, o prejuízo decorrente no atraso da entrega do imóvel é presumido, ou seja, independe de prova por parte do promitente comprador.
O debate na Corte Superior se iniciou com o questionamento da necessidade de prova do prejuízo. Isso porque o acórdão no AgRg no REsp 1.341.138-SP compreendia a necessidade da produção de prova por parte do comprador. Contudo, o acórdão paradigma (AgRg no Ag 1.036.023-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJe 03/12/2010) compreendia que “há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável”.
O STJ decidiu unificar o tema e seguiu o entendimento do acórdão paradigma para que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, caiba a condenação do vendedor por lucros cessantes, visto que o prejuízo do adquirente é presumido, não tendo necessidade de demonstrar a finalidade negocial da transação (REsp 1.341.138-SP, Rel Min. Maria Isabel Gallotti, por unanimidade, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).
A inexecução do contrato de compra e venda de imóvel por causa do atraso da entrega do imóvel na data acordada acarreta, também, a indenização da cláusula penal moratória[1].
É imprescindível a pesquisa de bens do promitente vendedor para, caso seja preciso, tenha um pedido de arresto do bem imóvel, para que, havendo rescisão do contrato por causa do atraso injustificável, possa manter o imóvel como garantia da prestação.
Isso porque o atraso injustificável na
entrega do imóvel pode acarretar a rescisão do contrato caso esse seja o desejo
do cliente. Contudo, muitas incorporadoras ou construtoras podem não ter bens
para devolver os valores já pagos, ainda mais com a indenização por lucros
cessantes. Por isso o pedido do arresto visa garantir a execução da dívida, nos
casos em que haja a rescisão contratual.
[1]
AgInt no AREsp
1162773/AM,Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, Julgado em 26/06/2018,DJE 29/06/2018
AgInt no AREsp
1254010/AM,Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,Julgado em 15/05/2018,DJE
25/05/2018
EREsp 1341138/SP,Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA
SEÇÃO, Julgado em 09/05/2018,DJE 22/05/2018
AgInt no AREsp
1183767/SP,Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,Julgado em 08/05/2018,DJE 14/05/2018
AgInt no AREsp
1168356/AM,Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,Julgado em 10/04/2018,DJE
17/04/2018
AgInt no REsp
1507737/DF,Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,Julgado em 13/03/2018,DJE
27/03/2018
