Raramente uma pessoa conseguirá comprar um imóvel a vista, só tendo muito dinheiro ou tendo outro imóvel para oferecer como contrapartida. No geral, os imóveis acabam sendo financiados e até pagos em parcelas, nas quais incidem juros.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis normalmente há cláusula contratual prevendo a cobrança de juros remuneratórios de 6% ao ano sobre o valor das parcelas ajustadas no contrato. A incidência da cláusula já é legalizada pela jurisprudência, mas a controvérsia cinge em relação se há abusividade quando essa cláusula prevê cobrança de juros remuneratórios nos casos em que o valor total do imóvel adquirido a prazo é superior ao valor para pagamento à vista.
Alguns tribunais entendiam ser abusiva a cobrança de juros remuneratórios sobre as parcelas, porque isso ensejaria uma dupla remuneração do valor devido, visto que quando o contrato é celebrado, os juros já são embutidos no valor total do bem.
O STJ, porém, entende que a cláusula contratual que preveja cobrança de juros compensatórios antes da entrega do imóvel não é abusiva.
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.
2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à Superior Tribunal de Justiça informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.
3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.
4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA.
5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.”(EREsp 670.117/PB, Segunda Seção, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe de 26/11/2012, g.n.)
A Corte Superior compreende que a cobrança de valor superior para as vendas parceladas é prática comum no ramo imobiliário e favoreceria o consumidor. Isso porque a cobrança ocorre na medida em que o incorporador antecipa os recursos ainda não repassados pelo adquirente para garantir o regular andamento das obras, sendo possível a cobrança dos juros remuneratórios.
Além disso, compreendeu-se que seria injusto com o fornecedor a compra parcelada que não pudesse incidir juros ou seja, que o consumidor pagasse exatamente o mesmo preço da compra a vista.
Isso porque não existe venda a prazo pelo preço da venda à vista, de acordo com o voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. Direito, compreende que nos contratos de compra e venda é inerente que haja a previsão de valor superior para aquisição de imóvel a prazo. Além disso, as partes contratantes possuem liberdade para a estipulação do preço e de sua respectiva aceitação, sendo o preço a prazo naturalmente maior do que o preço à vista.
Com isso, o STJ pacificou o seu entendimento com o julgamento do REsp 470.512/DF
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. REGULARIDADE DO PREPARO. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel a prazo que prevê a cobrança de juros remuneratórios de 6% (seis por cento) ao ano.
2. “As partes têm liberdade na fixação do preço, e este é naturalmente maior quando o pagamento não é feito à vista. Isso é tão velho quanto o mundo dos negócios, e resulta, de um lado, do risco embutido no pagamento a prazo (pode ocorrer, ou não), e, do
outro, de razões de ordem econômico-financeiras (perda de valor da
moeda, etc)” (REsp 470.513/DF, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2006, DJ de 25/02/2008).
3. Agravo interno provido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.
Portanto, é importante que o consumidor preste bem atenção no valor de juros que serão aplicados às parcelas quando for comprar imóvel por esta modalidade de pagamento
