Bras匀ia, DF, 01 de mar輟 de 2001 (data do julgamento)

A pandemia do Coronavírus -Covid 19 – tem causado a paralisação de diversas atividades, principalmente as tidas como não essenciais. Mas no caso de quem começou a fazer uma obra em seu apartamento, é possível continuar com a reforma ou o condomínio tem como paralisar a obra?

Considerando que o Covid-19 é uma pandemia e há um estado de calamidade em voga, o síndico pode requerer a paralisação das obras das unidades privativas que não sejam imprescindíveis para a vivência no apartamento. Porém a obra só pode ser efetivamente embargada por meio de decisão judicial.

Isso porque o síndico e o condomínio não possuem poder de polícia. Portanto, para embargar a obra é preciso que este acione a Justiça ou o próprio DF que, por meio de fiscalização pode embargar uma obra irregular.

Neste caso, o que será observado no julgamento será a vontade do condomínio, que deverá estar expressa na ata da assembleia geral e se a obra apresenta riscos para a segurança dos condôminos.

É possível que a Justiça determine a paralisação temporária da obra devido a questões de segurança e saúde. Porém, se a obra é regular e cumpriu com todos os requisitos impostos não há motivos para ela ser obstada de forma definitiva.

Os argumentos que o síndico pode utilizar em uma ação judicial são segurança do condomínio e ata de assembleia com votação da maioria dos condôminos concordando com a medida de sustar obras no prédio. Caso não haja determinação em assembleia, não há sequer forma de justificar os embargos à obra.

Tais argumentos seriam baseados no Art. 1.277 do Código Civil que determina que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. E no Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Para manter a obra os argumentos seriam o direito de dispor da propriedade, além da comprovação de que a obra é imprescindível para a vivência no apartamento, o que se daria por meio de perícia.

A situação de preocupação com a saúde pública pode justificar medidas como veto temporário às obras. Para poder realizar o veto é preciso que o síndico realize uma assembleia dos condôminos e coloque o tema para votação (art. 1.348 Código Civil).

Contudo, ressalta-se que o direito à propriedade é protegido na Constituição Federal, em seu art. 5º, XI, “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”

De acordo com o voto do Ministro Villas Bôas Cueva, durante o julgamento do REsp 1.783.076 que tratava sobre a possibilidade de o condômino ter animais em sua unidade autônoma, o ministro reforçou o direito à propriedade do condômino, baseado no art. 19 da Lei nº 4.591/64.

O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

 O condômino tem diversos deveres, como os previstos no art. 1.336 do Código Civil e a realização de obras não pode comprometer a segurança da edificação (inc. II), nem pode alterar a forma e a cor da fachada do prédio, ou suas esquadrias externas (inc. III).

Por fim, caso a obra seja embargada por decisão autônoma do síndico, o Consulente pode recorrer do ato ao Conselho Fiscal e Consultivo e, se for o caso, solicitar uma Assembléia Extraordinária para submeter o problema.

Inclusive, se a convenção autorizar a realização da obra, o síndico não poderá proibí-la (TJ-RJ- Ac.Unân. Da 1ª Câm – Ap. 2491 – Rel. Des. Carlos Alberto Menezes Direito)