Na compra, venda, permuta e locação de imóveis, é o corretor de imóveis quem faz a intermediação na relação que envolve o comprador e o vendedor. A Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978, dispõe sobre sua regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.

Segundo o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução nº 326 de 25/06/1992 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, o corretor de imóveis conhece todo o contexto que envolve o negócio, ou seja, todas as informações pertinentes ao imóvel e ao contrato, assim como valores e formas de pagamento, possíveis riscos do negócio, entre outros, possibilitando, assim, negócios imobiliários confiáveis para os envolvidos.

Como todo profissional que presta um serviço de qualidade e excelência, a prestação de serviço do Corretor de imóveis é onerosa, ou seja, não é gratuita.

Com isso, uma das partes envolvidas tem que pagar a comissão pela intermediação negocial. Isso é devido ao trabalho exercido pelo corretor de imóveis em que ele dedica tempo e disponibilidade para encontrar o imóvel ideal para o promitente comprador, diante das inúmeras ofertas, além da responsabilidade do corretor para averiguar toda a documentação e garantir que a transação seja regida pela legislação concernente.

É importante esclarecer que o corretor de imóveis não é responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas pelas partes, ou seja, não é responsável pelo que cada parte tenha se obrigado a fazer quando assinou o contrato.

Além disso, ainda restavam dúvidas quanto a quem cabia a responsabilidade do pagamento pelos serviços do corretor de imóveis quando este se encontrava em stands de vendas do promitente vendedor, pois, para o corretor de imóveis estar no stand de vendas do promitente vendedor ele provavelmente era contratado desta, e, com isso, a comissão era repassada não para o corretor de imóveis, mas para a promitente vendedora.

O Código de Defesa do Consumidor demonstrou que isso era uma prática abusiva por parte das promitentes vendedoras, visto que em seu inciso I, do artigo 39, ressalta que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.

Posto isso, sempre houve a discussão sobre a quem recairia a obrigação de pagar a comissão de corretagem, se seria do promitente comprador ou se seria do vendedor.

O contrato de corretagem foi regulado no Código Civil, nos seguintes artigos:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

(…)

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Nesse sentido, é possível concluir que o contrato de corretagem é estabelecido entre o comitente e o corretor, ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o comitente e o terceiro interessado na realização do negócio, não havendo relação direta entre este e o corretor. Assim, quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor é a pessoa que com ele se vinculou, ou seja, o comitente (vendedor).

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento em julgamento de Recurso Especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que, embora o consumidor não faça parte deste negócio jurídico, é lícito que o valor referente à comissão de corretagem seja dele exigido, desde que haja previsão da transferência desse ônus no contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma, ou em momento pré-contratual, destacando-se o valor do imóvel do montante correspondente à comissão de corretagem. Em outras palavras, cumprido o dever de informação e observando-se a boa-fé objetiva, é possível imputar ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Assim, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECLAMAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. SUPOSTA VIOLAÇÃO AOS RECURSOS ESPECIAIS 1.599.511 E 1.551.951. SEM DEMONSTRAÇÃO DO “DISTINGUISHING”. 1. Foi consagrada a seguinte tese no julgamento do REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 2. No caso concreto, não se verifica a existência de distinção entre a situação retratada nos autos e a versada no referido recurso representativo da controvérsia (distinguishing), necessária à procedência do pedido da reclamação, tendo em vista que o Tribunal de origem foi suficientemente claro ao afirmar que o dever de informação da taxa de corretagem ao consumidor não foi devidamente observado. 3. Agravo não provido. (AgInt na Rcl 38.432/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/10/2019, DJe 19/11/2019) (grifo nosso)

 AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. ACÓRDÃO PROFERIDO NA VIGÊNCIA DO CPC/1973. FERIADO LOCAL. COMPROVAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. PERCENTUAL FIXADO PARA O CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. Para os recursos interpostos sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, permanece hígido o entendimento proclamado pela Corte Especial do STJ, no julgamento do AgRg no AREsp 137.141/SE, ocorrido em 19/09/2012, de que a comprovação da tempestividade do recurso, em decorrência de feriado local ou de suspensão de expediente forense no Tribunal de origem que implique prorrogação do termo final para sua interposição, pode ocorrer posteriormente, em sede de agravo interno, conforme ocorreu no caso dos autos. 2. É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor. 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, “reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem corresponder à media do aluguel que o comprador deixaria de pagar” (AgInt no REsp 1.723.050/RJ, Relator o Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, DJe de 26/9/2018). 4. A Segunda Seção desta Corte firmou tese contrária ao entendimento adotado pelo Tribunal de origem e assinalou que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971/STJ). 5. De outro lado, a Segunda Seção, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema/STJ n. 970). 6. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, situação não ocorrente na hipótese, segundo o Tribunal de Justiça. 7. Agravo interno provido para, afastada a intempestividade do recurso especial, dar parcial provimento ao recurso, a fim de reconhecer a possibilidade de o recorrente optar pela indenização pelo período de mora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal moratória estabelecida apenas em benefício da incorporadora, mediante liquidação por arbitramento, afastando-se, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes. (AgInt no REsp 1735131/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/10/2019, DJe 21/10/2019) (grifo nosso)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. SÚMULA 7/STJ. 1.“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 2. Recurso especial cuja pretensão demanda reexame de matéria fática da lide, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1115348/MT, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 02/10/2019) (grifo nosso)

A Sistemática dos Recursos Repetitivos no STJ assim entendeu:

Recurso Repetitivo

Tema 960/STJ – tese firmada: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” REsp 1601149/RS

Tema 939/STJ – tese firmada: “Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” REsp 1551951/SP

Tema 938/STJ – tese firmada: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Reconhecida a inexistência de repercussão geral da questão, matéria restrita ao âmbito infraconstitucional.” REsp 1551951/SP

Ou seja, a responsabilidade pelo pagamento da comissão pode ser transferida ao comprador, no entanto, é importante asseverar que no contrato de compra e venda deve estar de forma destacada a alteração do pagamento, inclusive deve fazer parte do valor final do contrato, para que o promitente comprador tenha certeza de quanto irá gastar para comprar o respectivo imóvel.

Neste contexto, a lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018 trouxe em seu artigo 2º e 3º as alterações nas Leis 4.591/64 e 6.766/79, tornando-se obrigatória nos contratos a existência de cláusula que mencione o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.

Percebe-se, com isso, que o intuito é fazer com que a relação entre comprador e vendedor, em conjunto com a prestação do serviço efetuado pelo corretor de imóveis, seja de clareza e, sobretudo, transparência, possibilitando que todos tenham conhecimento exato de seus direitos e obrigações.