Proprietários podem aumentar o valor de aluguel do imóvel devido a valorização do bem, mesmo que decorrente de benfeitorias feitas pelo locatário. A decisão proferida pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no dia 04/06/2020 alterou a jurisprudência da Corte Superior.
Ou seja, se o imóvel se valorizar por decorrência de benfeitorias feitas pelo locatário, este além de pagar pelas benfeitorias, também poderá ser acometido com um aumento de aluguel. Porém, o locatário ainda resguarda o seu direito de ter suas benfeitorias indenizadas pelo locador.
O caso discutido envolvia um hospital que construiu dois prédios, no valor total de R$ 18,3 milhões de reais, no terreno em que locava.
O hospital locou a área em 2008 e, por 20 anos, pagou cerca de R$ 60 mil de aluguel. Porém, ao fim das obras, o proprietário quis elevar o aluguel para R$ 300 mil reais, decorrentes da valorização do imóvel ao longo deste tempo. A valorização se deu por conta das construções feitas pelo locador.
Ação revisional x ação renovatória
A Corte Superior mudou o seu entendimento sobre a possibilidade de aumento do valor do aluguel em ação revisional por conta das obras. Isso porque em 2015, a 4ª Turma compreendeu que não se poderia confundir a ação revisional com a ação renovatória de locação.
Na época, o STJ entendia que as obras realizadas pelo locatário não poderiam ser consideradas no cálculo do novo valor de aluguel na ação revisional, para um mesmo contrato. Essas melhorias somente poderiam ser levadas na fixação do aluguel em ação renovatória, que contaria com um novo contrato de locação.
Agora, é possível fazer isso via ação revisional e sem a celebração de novo contrato. Isso porque a ministra relatora Nancy Andrighi, considerou que a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando no cálculo eventual obra realizada pelo locatário, com autorização do locador.
O ministro Herman Benjamin seguiu o voto da relatora e acrescentou que há previsão na Lei do Inquilinato (8.245, de 1991) de que, salvo expressa previsão contratual em contrário, as benfeitorias serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção.
Para Benjamin, é vedado o enriquecimento ilícito das partes e, por isso, impedir o locador de aumentar o valor do aluguel com base na sua valorização seria ilícito. Contudo, o locador deve pagar a indenização ao locatário pelas benfeitorias que ele realizou no imóvel.
De acordo com o advogado especializado em direito imobiliário e sócio-fundador do escritório Lima & Volpatti Advogados Associados, Leonardo Nezzo Volpatti, apesar de a decisão do STJ ser assertiva em preservar a valor da propriedade do imóvel com as benfeitorias realizadas, ela também desprestigia o investimento em benfeitorias úteis e necessários por parte do locatário.
O novo entendimento da corte prevê, portanto, que em ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor do imóvel, inclusive decorrente das benfeitorias feitas pelo locatário.
“O locatário ao realizar um contrato de locação deverá resguardar o direito a sua indenização para não ter prejuízos decorrentes de melhorias que ele mesmo fez” diz Volpatti.
Processo tratado no artigo: REsp 1411420/DF
